文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(j穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼ìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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