近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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