近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng复活的作者是谁，复活的作者是谁)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红复活的作者是谁，复活的作者是谁主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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