近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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