万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”冀g是河北哪里的车牌g>

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万冀g是河北哪里的车牌/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？