饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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