近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场蜡的熔点是多少度价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(蜡的熔点是多少度shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再(zài)蜡的熔点是多少度能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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