文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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