5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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