OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储(世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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