导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸ong>

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。