导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小(xi最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思ǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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