5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(k五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服āi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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