5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)卅是什么意思，卅是什么意思,读音利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(卅是什么意思，卅是什么意思,读音xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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