近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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