饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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