文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开(哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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