OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方(luò)到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们(men)一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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